Nắm bắt cơ hội để thành công

Năm 2020 không ghi nhận quá nhiều thành tích nổi bật của thị trường bất động sản do ảnh hưởng tiêu cực của Covid-19. Tuy nhiên, nhiều báo cáo cho thấy rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi đáng kể từ tháng 8 năm nay. Khi mùa mua sắm lễ hội cuối năm vẫn chưa kết thúc, tết Nguyên Đán Tân Sửu sắp sửa đến gần và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài xu hướng mua sắm của người tiêu dùng vào những giai đoạn cao điểm này. Cùng MarketingAI nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 và nắm bắt những triển vọng mới trong năm 2021 này nhé!

Việt Nam đang nổi lên như một thị trường bất động sản (BDS) phát triển mạnh và nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Đây đang được coi là điểm nóng của thị trường bất động sản hạng sang, với nền kinh tế phát triển ổn định, cùng với luật pháp hỗ trợ người nước ngoài mua bất động sản dễ dàng hơn. Trong 9 tháng đầu năm 2020, mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế chỉ đạt 2.1% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng được đánh giá là năm thành công nhất trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nhiều tác động tiêu cực đến nền kinh tế thế giới. Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng vượt bậc trong những năm tới.

Việt Nam mở cửa cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vào cuối năm 2015 và có tốc độ tăng trưởng nhanh kể từ đó. Nhà đầu tư Hồng Kông, Trung Quốc, Singapore và Hàn Quốc nói riêng, coi Việt Nam là một thị trường béo bở với ROI cao.

Từ tháng 3 đến tháng 7/2020, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề bởi tình hình dịch bệnh kéo dài và nhiều diễn biến phức tạp, trong khi thị trường vốn cũng đã bị chững lại trong 3 năm gần đây. 

Hàng loạt doanh nghiệp, cơ sở trả lại mặt bằng do ảnh hưởng của Covid-19. Ảnh: MSN

Gần đây, nhiều báo cáo đã đưa ra dự đoán về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 và nhiều nhà đầu tư đang háo hức tìm hiểu thêm về thị trường đầy tiềm năng này.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã hoạt động như thế nào trong những năm qua?

Việt Nam nổi lên là một thị trường bất động sản phát triển mạnh và có tốc độ tăng trưởng nhanh ở Đông Nam Á. Bất động sản Việt Nam đóng băng vào năm 2009 do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, nhưng dần phục hồi vào năm 2013, phát triển nhanh và liên tục cho đến nay.

Các nhà đầu tư coi Việt Nam là lựa chọn số một ở châu Á vì một số lý do chính sau:

  • Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất ở Châu Á
  • Nới lỏng quy chế về sở hữu BDS cho người nước ngoài từ năm 2015
  • Sản xuất gia tăng và du lịch bùng nổ
  • Sự quan tâm ngày càng cao của người mua nước ngoài
  • Nhân khẩu học phù hợp và dân số ngày càng tăng
  • Giá bất động sản rẻ hơn nhiều so với nhiều thành phố lớn khác trong khu vực

Việt Nam đã tăng trưởng trung bình với hơn 6%/năm kể từ những năm 2000. Đồng thời, GDP bình quân đầu người đã tăng gần gấp sáu lần, từ 390 USD năm 2000 lên khoảng 2.590 USD năm 2019.

Sự gia tăng nhanh chóng của tài sản cá nhân đã làm cho bất động sản trở nên phù hợp với túi tiền của nhiều người Việt Nam hơn, góp phần làm tăng các bước phát triển mới và tăng giá bất động sản.

Bên cạnh đó, khoảng 1,5 triệu người Việt Nam được xếp vào tầng lớp trung lưu toàn cầu mỗi năm. Dự đoán đến năm 2045, tầng lớp trung lưu của Việt Nam chiếm trên 50% dân số, tương đương với dân số của Hàn Quốc. Sự gia tăng nhanh chóng ở đất nước có dân số 95 triệu người này chắc chắn sẽ làm tăng nhu cầu bất động sản trong những năm tới.

Quy định và Luật sở hữu tài sản đối với người nước ngoài

Việt Nam đã đưa ra những thay đổi chính sách lớn và ban hành luật mới vào năm 2015, cụ thể là:

  • Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (Ban hành năm 2015)
  • Thủ tục chuyển nhượng Bất động sản (Ban hành năm 2015)

Những luật này giúp người nước ngoài mua tài sản dễ dàng hơn như:

  • Người nước ngoài có thể mua tài sản chỉ cần có visa du lịch
  • Không có giới hạn về số lượng tài sản bạn có thể mua (trước đây bạn chỉ có thể mua một tài sản)
  • Người nước ngoài vẫn bị hạn chế mua tối đa 30% số căn hộ trong nhà chung cư và không được sở hữu quá 10% tài sản trong dự án đất nền
  • Người nước ngoài có thể mua nhà, nhưng chỉ có 250 căn nhà trong một phường (khu) nhất định
  • Thời hạn thuê vẫn là 50 năm nhưng có thể được gia hạn
  • Nếu có vợ/chồng là người Việt Nam, bạn có thể được tiếp cận với các quyền sở hữu tự do

Những thay đổi trong luật cũng tạo điều kiện cho 4 triệu Việt kiều có thể mua bất động sản với số lượng không hạn chế.

Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng kinh tế nhanh chóng

Như đã đề cập, nền kinh tế Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới, điều này đã ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản.

  • Năm 2018, tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh ở mức 7,1% và nền kinh tế tăng trưởng khoảng 7% từ năm 2019 đến năm 2020, theo Ngân hàng Thế giới.
  • Nền kinh tế đã hoạt động tương đối tốt vào năm 2020, bất chấp đại dịch COVID-19. Theo dự báo của chính phủ, tốc độ tăng trưởng kinh tế sẽ tăng 6,5% vào năm 2021. Tuy nhiên, đây là chỉ mục tiêu đề ra và kết quả còn phụ thuộc nhiều vào tình hình thực tế khi tình hình dịch bệnh vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn.
  • Tăng trưởng GDP giảm nhẹ chủ yếu do nhu cầu bên ngoài yếu hơn và các chính sách tài khóa và tín dụng tiếp tục thắt chặt.
  • Số lượng khách nước ngoài đến Việt Nam trong năm 2019 là đạt 18 triệu lượt, tăng 16.2% so với cùng kỳ năm 2018, theo số liệu của Tổng cục Thống kê (GSO)

Các thành phố lớn và các thành phố ven biển như Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hà Nội đã được hưởng lợi hầu hết những thay đổi này và sự phát triển nhanh chóng sẽ tiếp tục như vậy trong nhiều năm tới.

Thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Trong quý 2 năm 2019, giá trung bình cho căn hộ ở Hồ Chí Minh là 2.009 USD/m2, tăng 21,6% so với năm 2018. Đồng thời, giá trung bình cho bất động sản cao cấp tăng 52,9% lên 4.569 USD/m2. Giá bất động sản đắc địa ở khu vực trung tâm tăng mạnh chủ yếu do sự ra mắt của các dự án hạng sang mới và quỹ đất khan hiếm.

Giá trung bình mỗi m2 ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng 18% so với Singapore, và bằng 14% giá trung bình mỗi m2 ở Hồng Kông. Giá bất động sản hạng sang ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng 8% so với giá trung bình tại Hồng Kông.

Trong năm 2019, nhiều dự án mới đã giảm do quy trình phê duyệt xây dựng kéo dài, đây là kết quả của việc chính phủ thắt chặt kiểm soát các dự án mới. Do đó, nhiều nhà đầu tư cũng đang bắt đầu tìm kiếm những căn hộ có chất lượng trên thị trường thứ cấp.

Thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng như thế nào bởi đại dịch COVID-19?

Giá bất động sản và đặc biệt là giá thuê giảm nhiều trong đại dịch COVID đã đẩy các nhà phát triển và đại lý đến giới hạn chịu đựng.

Thị trường cho thuê văn phòng tiếp tục gặp nhiều khó khăn, khi diện tích cho thuê ghi nhận mức tăng trưởng âm liên tiếp trong 9 tháng đầu năm 2020. Theo số liệu thu thập bởi CBRE, 31% tổng số giao dịch được thực hiện đến từ việc thu hẹp diện tích từ khách thuê. Động thái này được dự báo sẽ tiếp tục cho đến hết cuối năm nay.

Tổng diện tích cho thuê văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức 1.370.814 m2 trong quý 3 năm 2020 do không có thêm nguồn cung mới nào.

Trong Q3/2020, giá thuê Hạng A vẫn giữ nguyên mức giá quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào thuê khách mới được một số chủ nhà điều chỉnh, giảm chỉ còn 3-4 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống Hạng A được ghi nhận ở mức 11,5%, tăng 3,3 điểm phần trăm so với cùng kì năm ngoái và giảm nhẹ 0,3 đpt so với quý trước. Tỷ lệ trống Hạng B vẫn giữ ở mức ổn định so với quý trước và tăng nhẹ 1,3 điểm phần trăm so với năm trước, nhờ những nguồn cung mới trong giai đoạn trước (~100.000 m2) dần được lấp đầy.

Thị trường văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh quý 3/2020

Các ngành Công nghệ thông tin, Bảo hiểm và Bán lẻ/Xuất nhập khẩu/Thương mại điện tử là ba nhóm ngành sôi động nhất trong tất cả các giao dịch theo nhóm ngành theo số liệu thu thập của CBRE trong Q3/2020. Các công ty Bán lẻ/Xuất nhập khẩu/Thương mại điện tử, Công nghệ thông tin đến từ Anh, Singapore và Mỹ vẫn tiếp tục mở rộng diện tích trên 500 m2.

Với nhiều hạn chế về việc đi lại, các đại lý đã buộc phải tập trung chủ yếu vào người mua trong nước do số lượng người khách nước ngoài còn lại rất hạn chế.

Trong nửa đầu năm 2020, lượng giao dịch giảm tới 55% so với năm trước, tương đương với 6.800 sản phẩm bất động sản được giao dịch. Trong những năm tới, thị trường văn phòng tại Quận 2 và Quận 9 sẽ trở nên nhộn nhịp hơn khi hàng loạt dự án quan trọng được chủ yếu mở rộng về phía đông. Phần lớn nguồn cung văn phòng mới sẽ được phân bổ cho các quận này cho đến năm 2025.

>>> Có thể bạn quan tâm: Thương mại điện tử là gì

Thị trường Bất động sản Hà Nội

Thị trường Hà Nội được chú ý nhiều hơn chủ yếu do giá bất động sản leo thang (tăng 6%) và nguồn cung hạn chế tại Hồ Chí Minh trong khi Hà Nội vẫn ổn định.

Dự án Capital Place giúp tăng nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội lên 21%, vượt 520.000 m2 NLA. Tổng diện tích văn phòng ở cả hai hạng đạt 1.468.000 m2 NLA (diện tích sàn hiệu dụng)

Toàn tháp đôi văn phòng hạng A Capital Space tại Hà Nội. Ảnh: VnExpress

 

Thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động khó khăn do ảnh hưởng của làn sóng Covid-19 thứ hai, một số khách thuê tiếp tục cắt giảm diện tích thuê văn phòng. Trong quý 3/2020, diện tích hấp thụ văn phòng Hà Nội đạt -6.500 m2.

Về giá thuê, so với quý trước giá thuê hạng A tăng nhẹ 2.2% lên mức 26.7 USD/m2/tháng nhờ giá chào thuê của dự án hạng A mới đây. Cùng với đó, tỉ lệ trống hạng A cũng tăng cao kỷ lục lên mức 24.1%. Đây là do nguồn cung lớn của dự án mới đây. Trong khi đó, giá thuê hạng B ghi nhận giảm 2.7%, xuống còn 13.8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống hạng B cũng tăng lên mức 11.5% vào cuối Q3 năm 2020.

Thị trường văn phòng Hà Nội quý 3 năm 2020

Tương tự như thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh, khu vực phía Đông cũng sẽ trở thành động lực chính trong xu thế phát triển của bất động sản tại Hà Nội khi khu vực bờ đông sông Hồng đang nhận được nhiều sự chú ý hơn nhờ loạt dự án giao thông như cầu Trần Hưng Đạo, Mễ Sở, Vĩnh Tuy 2, nút giao Cổ Linh, Ngọc Hồi và tuyến metro 8 vừa được công bố gần đây. CBRE dự báo, các quận bờ đông sông Hồng có nguồn cung tăng xấp xỉ 65.000 căn với mức tăng trưởng trong 5 năm tới có thể đạt 16%.

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ hoạt động như thế nào vào năm 2021?

Theo dự báo của HoREA, thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng sẽ dần phục hồi và tăng trưởng trở lại từ nay cho đến hết năm 2021, nhờ những nỗ lực kiểm soát dịch hiệu quả của Nhà nước và nhiều cơ chế chính sách mới như Luật xây dựng (sửa đổi) năm 2020, Luật Đầu tư 2020 cùng việc sửa đổi một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở,… bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2021.

Riêng tại TPHCM thị trường bất động sản có thể phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn khi thành phố xây dựng đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Trong đó,  huyện Cần Giờ hoàn toàn có khả năng sẽ trở thành đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường trong tương lai.

Dấu hiệu phục hồi đáng chú ý của thị trường bất động sản

Thị trường văn phòng: Thị trường văn phòng sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch. Cả hai thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ghi nhận diện tích thực thuê âm trong 9 tháng đầu năm nay. Tuy nhiên, nhiều dự án văn phòng hạng A mới trong năm nay có thể thúc đẩy sự phục hồi của thị trường này.

Thị trường bán lẻ: Lưu lượng khách mua sắm chưa hoàn toàn phục hồi gây nhiều khó khăn cho nhiều khách thuê mặt bằng bán lẻ. Mặc dù vậy, nhiều thương hiệu nước ngoài đang có dấu hiệu quay trở lại sau một thời gian dài yên ắng, tạo nên một tương lai với nhiều dấu hiệu khả quan hơn.

Haidilao – chuỗi nhà hàng lẩu đình đám của Trung Quốc khai trương tại Hà Nội bất chấp tình hình dịch bệnh. Ảnh: Soha

Thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn: Mặc dù nguồn cung còn khá hạn chế, doanh số bán trong quý 3 năm 2020 lại ghi nhận nhiều dấu ấn tích cực khi số lượng căn bán được cao hơn số lượng mở bán. Tuy tốc độ tăng giá có dấu hiệu chững lại, hai thị trường bất động sản lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ghi nhận sự tăng trưởng về giá ván bất chấp nhiều tác động tiêu cực của Covid-19.

Thị trường căn hộ bán: Trong Quý 3/2020, tất cả các dự án mở bán tại TP.HCM đều nằm tại khu vực được quy hoạch là ”Thành phố Phía Đông” hay ”Thành phố Thủ Đức” tương lai, trong khi đó, các dự án mở bán mới tại Hà Nội nằm ở nhiều địa điểm khác nhau xung quanh đường vành đai 3. Đây được nhận định là động lực chính của thị trường bất động sản trong năm tới. Giá bán các phân khúc tại thành phố Hồ Chí minh phần lớn vẫn ổn định so, nhưng giá thuê mặt bằng đã cao hơn 3-5% so với quý trước đó. Tại Hà Nội, tỷ trọng các dự án bình dân mở bán cao hơn trong quý đã làm giảm 4% giá bán trung bình.

Thị trường bất động sản công nghiệp: Có dấu hiệu phục hồi rõ ràng nhất khi ghi nhận tỷ lệ lấp đầy bình quân cao tại nhiều khu công nghiệp trọng điểm của cả nước: tỷ lệ lấp đầy trên 80%  tại các khu công nghiệp đang hoạt động ở Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Đồng Nai; đạt trên 90% đối với Hải Dương, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Điều gì sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam vào năm 2021 và hơn thế nữa?

Dưới đây là một số lý do chính khiến thị trường bất động sản Việt Nam rất có thể sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới.

Tăng trưởng kinh tế

Việt Nam vượt trội hơn hầu hết các nước láng giềng khi tăng trưởng kinh tế luôn dao động ở mức khoảng 7%. Là một trong số ít các quốc gia trên thế giới ghi nhận mức tăng trưởng dương (+2%) trong năm 2020 mặc dù phải hứng chịu đại dịch. Chính phủ cũng đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 6,5% vào năm 2021. Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), trước đây ước tính rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ đạt 4,1% vào năm 2020.

Theo The Boston Consulting Group, có 1,5 đến 2 triệu người Việt Nam gia nhập tầng lớp trung lưu toàn cầu mỗi năm. Điều này góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản mạnh mẽ hơn, thể hiện qua sự gia tăng cho vay mua nhà trong năm 2017 và 2018.

Một báo cáo của RNCOS chỉ ra tình trạng thiếu nhà ở tại Việt Nam với 70% dân số không sống trong nhà riêng của họ. Báo cáo cho rằng Việt Nam cần 20 triệu đơn vị nhà ở để đáp ứng nhu cầu. Hiện tại, nhu cầu về nhà giá rẻ đang ở mức cao và nhu cầu đang vượt quá nguồn cung ở thị trường giá rẻ. Mặt khác, thị trường cao cấp có cung – cầu cao hơn một chút do hầu hết các chủ đầu tư chỉ tập trung vào các dự án cao cấp.

Nhân khẩu học

Việt Nam là một trong những nước có nhân khẩu học tốt nhất trong khu vực với dân số khoảng 95 triệu người, nơi 50% ở độ tuổi dưới 35. Đồng thời, dân số tăng ổn định và sẽ đạt 120 triệu người vào năm 2050.

Đô thị hóa

Chỉ 17% dân số Việt Nam sống ở Hà Nội và Hồ Chí Minh, nhưng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng từ các vùng nông thôn và các thành phố nhỏ hơn.

Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong ASEAN, thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong dài hạn.

Đầu tư nước ngoài

Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhờ giá nhà trung bình thấp hơn đáng kể so với Hồng Kông, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và các thành phố lớn ở Trung Quốc. Ví dụ, một căn hộ cao cấp ở vị trí đắc địa ở TP.HCM có giá khoảng 5.000 USD/m2, trong khi căn hộ tương tự có thể đắt gấp 4 lần ở Singapore và Hong Kong.

Do người nước ngoài có thể dễ dàng mua bất động sản với thời hạn thuê có thể gia hạn lên đến 50 năm, nên đã có sự gia tăng mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài. Bạn cũng sẽ nhận thấy sự gia tăng mạnh mẽ của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Hiện có gấp 7-8 lần người nước ngoài so với năm 2008, phần lớn đến từ Trung Quốc (31%), tiếp theo là Hàn Quốc, Đài Loan và Nhật Bản.

Du lịch và tăng trưởng ở các thành phố ven biển

Việt Nam đang cạnh tranh với các quốc gia như Philippines và Thái Lan, và vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Các thành phố ven biển là điểm đến chính vì Việt Nam có đường bờ biển kéo dài gần 3.260 km.

Trong những năm qua, chính phủ Việt Nam đã đầu tư rất nhiều tiền vào cơ sở hạ tầng, đặc biệt là ở các thành phố ven biển như Nha Trang, Mũi Né, Hồ Tràm, Quảng Nam, Phú Quốc và Đà Nẵng. Cơ sở hạ tầng được cải thiện và sự gia tăng nhanh chóng của khách du lịch và người về hưu đã khiến những nơi này trở nên sinh lợi hơn cho các khoản đầu tư vào ngôi nhà thứ hai và nhà nghỉ dưỡng.

Phần kết luận

Sau một năm tốc độ tăng trưởng bị chững lại, năm 2021 là thời điểm vàng để các doanh nghiệp trong thị trường bất động sản tăng tốc, bù đắp cho những thiệt hại do Covid-19 gây ra trong năm qua. Với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ các chính sách của nhà nước, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội hơn để phát huy tiềm năng vốn có của mình. Cùng với đó, nhu cầu về bất động sản tăng lên từ những người mua trong nước và mức thu nhập khả dụng cao hơn là động lực chính trong sự tăng trưởng của thị trường này. Hãy nắm bắt những cơ hội này và tạo nên một năm 2021 đầy khởi sắc!

Lương Hạnh – MarketingAI

Theo CBRE, asiapropertyhq

>> Có thể bạn quan tâm: Làm bất động sản thời 4.0: Dùng Livestream giới thiệu nhà mẫu, “bắt mạch” khách hàng

You May Also Like

About the Author: Anh Cáo

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *